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物业管理-简介利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益的管理活动。物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性；住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性；住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性；住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。物业管理-发展趋势</SPAN>一、物业企业面向社会化</p>新世纪里，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且人们的生活水平也将迅速提高，这必然带动人们生活质量标准的急速提升。随着社会的发展，社会分工的进一步细化。社会要求有更专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。近年来，我国经济发展迅速，人们对高品质生活的追求，使“花钱买服务买享受”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入小区，进入千家万户创造了有利的条件。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。由于物业管理所具备的优势，其覆盖面将会逐步从住宅区、写字楼推广到医院、学校、机场、车站、码头等各种类型的物业，城市管理者将会把绿化、清洁、市政基础设施维护等一些城市维护工作都委托物业管理公司或一些专业公司来负责。这样，政府只需要少量的工作人员从事监督工作，而不必再供养一支庞大的队伍来从事这些事务性工作，既可以精简人员，又可以提高工作质量，降低城市维护成本。二、集团化、规模化有利于物业企业的发展全国除万科、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外，物业管理企业平均管房面积偏低。20年来，我国的物业管理已有了空前的发展。同时，我国物业管理公司不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重等问题。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术强、一业为主、多种经营为辅，具有市场竞争力的物业管理企业集团。集团化的特点是通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，实现优质互补，发挥企业的群体优势，提高整体经济效益。1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。
2、集团化发展有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面。
3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。
4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。
5、集团化发展有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展。
6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。尽管物业管理已超过20年的历程，但大多数企业仍然规模偏小、人才分散、难以创造规模效益，发展后劲严重不足。改变物业管理这种小兵团作战的局面，促进物业管理企业走集团化发展之路，向规模发展要经济效益，必将是新世纪物业管理企业发展的大趋势。建立物业的人才培训中心，成为培养物业管理人才、积累物业管理经验的“大本营”，为集团的品牌化扩张和规模化经营作好人力资源的储备。三、物业管理服务将呈现网络化、数字化随着社会的发展，人们对居住的舒适度要求更高，各种数字化设备进入物业设备的管理范畴后，物业管理工作日渐复杂，综合程度也将不断提高。传统的物业管理，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代广泛运用，物业管理行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。二十一世纪，是网络信息时代，经济飞速发展，竞争日益激烈。物业公司要生存、发展就要把现阶段物业管理发展成为网络化、智能化、个性化的物业管理，可以根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为本”的宗旨。1、一个居住区就是一个小的社会，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日常生活的各个方面。物业管理要做好对这个居住区的服务，必须遵循一定的规律。建立小区物业管理的“大平台”，物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。2、网络化管理可以提高物业管理的附加值，网络化社区可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区事务讨论，接受和处理住户的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是住宅小区）按照统筹的方法对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。作为“以人为本”和“可持续发展”的文明居住理念在更高层次上的体现，物业管理企业必须适应数码时代物业的管理要求，转变经营管理观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以想像，面对现代化的物业管理企业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业管理行业，不可能适应现代化物业管理的要求，物业管理行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。四、物业管理企业向法制化方向发展物业管理行业的发展，客观上要求它的运作活动应是有序的、规范的和法制化的，这不仅是市场经济发展的客观要求，也是物业管理行业发展的实践要求。目前，我国物业管理仍存在着缺法少规、立法层次低、法律效力差等问题，这种状况不改变必将影响物业管理行业的发展。和谐发展的物业企业应遵守以下原则。1、从国情出发的原则。从国情出发就是从我国物业管理的实际情况出发。只有从我国物业管理的现状出发，充分考虑我国物业管理仅有20年的历史，物业管理市场尚处于培育之中的实际，同时又要考虑到我国物业管理方兴未艾，具有广阔的发展前景和同国际物业管理接轨等因素，既要不脱离现阶段我国物业管理的国情，又要具有一定的超前性。2、公开的原则。公开就是在物业管理项目的招投标中，将招标领导机构及人员、标的（所招物业规划建设的基本情况、物业管理的内容、物业管理的标准及奖罚、物业管理的期限）、招标对象、投标、开标的有关事宜（投标报名始止时间、标书的主要内容、评委会的组成、开标定标形式及时间、评标计分方法、违约处理、招投标监督及投诉电话），招标的要求及有关说明（如中标单位应采取的管理形式、收费标准、利润标准、风险抵押金等）张榜公布。公开是招投标的前提，只有公开，物业管理企业才能了解招标的条件及有关情况，并根据自身的实力情况，决定是否投标，确定管理服务措施，收费标准，也只有公开才能接受社会的监督。3、平等的原则。平等就是在物业管理招投标过程中，投标者的地位和机会都是平等的，所有投标者均站在同一个起跑线上。凡资质条件合格，具备物业管理能力的物业管理企业，均可以参加招标物业项目的招标。只有经过平等竞争，才能使价值规律的要求成为一种社会的强制力量加以贯彻，也只有在完全平等条件下的竞争，才能使竞争所造成的外部压力变成企业改善管理服务质量，提高企业素质的动力。没有平等竞争，一切都无从谈起。4、公平的原则。所谓公平就是在物业管理招投标竞争中，要始终将公平有效的竞争贯穿于招投标的全过程。只有公平的竞争，才能有效地刺激物业管理企业提高管理服务水平，改善经营管理，增强企业活动。5、合理的原则。合理就是在牧业管理中要逐步形成凡符合招投标条件的物业项目，均应按规定进行招投标。只有保证物业管理竞争合理的进行，才能使物业管理企业的合法权益得到保护。6、稳步推进的原则。鉴于我国物业管理正处于大发展阶段，物业规则、法制建设尚不健全的实际情况。各地应把基础条件好、配套设施齐全、功能比较完善的物业项目进行招投标试点。五、专业化的物业管理由于物业管理企业规模普遍过小，因此，物业管理实施专业化就比较困难。此外，目前市场上物业管理的专业化公司也不太成熟，如物业管理安全管理方面的专业公司就很少或没有，清洁公司虽然很多，但由于人员工资过低，人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。这些因素制约了物业管理专业化的实施。物业公司实地专业化经营是物业管理发展的必然趋势，是专业市场细分化的必然结果。在经营上要坚持“三个原则”，一是“择利而为，抓大放小”原则，决不盲目上项目，要保证社会效益和经济效益必居其一；二是“主业与副业互动发展，副业配合主业走”的原则。以主业物业管理谋求最大的社会效益，以副业配套产业谋求最佳的经济效益，使“主业更强，副业更富”。在目前已开办项目的基础上，加大经营公司力度，提供清洗、家政、电梯维护、工程维修、园林绿化、房产中介、旅游等项目；三是“业主因受益而高兴，物业公司因获利而满意”的“双赢”原则。六、物业管理将走向国际化国外物业管理已有百余年的历史，在我国刚刚走过20年的历程。国际标准质量化管理是指物业管理企业按照国际质量标准体系的有关要求，对物业进行管理的一种方式。我国已加入了WTO组织，对此也有了更高的要求和更迫切的需求。随着物业管理竞争越来越激烈，将会有越来越多的物业管理企业采用国际质量标准化管理。物业管理在21世纪充满了新的生命力，又任重而道远。因为，随着中国加入WTO进程的加快，我国房地产业的竞争将越来越激烈，作为一个服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇。因此必将出现“与狼共舞”的格局。中国物业管理行业被称为新兴行业、朝阳产业，发展历史仅短短20年，其行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善，物业管理企业与业主之间的责、权、利尚不明晰。从物业管理整个行业来看，除政府开发的小区物业基本上推向了市场，目前大量的由企业开发的商品房还基本上处于谁开发谁管理的局面，许多物业管理公司与房地产公司依然是父子亲系，物业管理公司依附于地产开发商是普遍现象。在进入WTO后，物业管理法规将在近几年内走向健全，迈向公平竞争的轨道，还业主对管家的选择权，把物业真正全面地推向市场。物业管理行业是公认的微利行业，而企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。进入WTO后物业管理企业间的竞争，将具体体现在成本与质量包括价格上的比拼。而发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主，提高小区服务质量的满意度。社区经济可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区老人服务业、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店。相信，进入WTO后社区经济将大有发展。总的来讲，物业管理企业要科学地进行成本和能源控制、提高运营管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，实现管理的规范化和科学化。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。物业管理企业的发展趋势一定要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，提高服务品质，形成规模经营。物业管理企业只有在物业管理新时代中站稳脚跟，不断提高竞争力，使得企业迅速发展壮大，才能提高物业管理企业的市场竞争能力。21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求不断提高，市场对物业管理行业发展提出了更高的要求。专业化、市场化、社会化、法制化、国际化必然成为新时期物业管理行业发展的方向，经营型物业管理模式作为适应这一行业发展趋势的运作模式将成为21世纪行业发展的主流。
近期，物业行业监管政策密集发布，物业公司成本日趋透明，高利润模式受到考验。
从房企披露的2021年上半年业绩预告看，物业板块整体表现不俗。物业板块凭借轻资产运营模式、稳定持续的现金流以及创新模式带来的业务增量取得了较快发展。业内人士指出，物业管理成为部分房地产企业转型的方向，随着监管的加强，房企向物业管理转型面临更多不确定性。
7月23日，住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对物业服务行业整治重点包括侵占公区收益、未按规定使用维修资金、未提供合同约定的服务、未按合同约定收费、拒不退出物业服务项目等违规行为。
业内人士指出，政策促进物业行业规范化、市场化发展。操作不合规、服务品质差的物业管理公司受到挤压，而经营规范、服务品质佳的物企有望获得更多市场空间，促进全行业提高服务水平。
7月27日，北京市物业管理行业协会发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，明确了物业服务人提供的一般物业服务，包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护五大类、110项物业服务事项，进一步明确住宅小区物业服务的边界。
中指研究院指出，这将有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务价格市场化，鼓励企业提供质价相符的服务。政策鼓励企业不断创新，提高效能，带动行业转型升级。相关规则的制定，对于解决老旧小区改造和服务也有正向影响，服务内容、成本计价的明确，可持续提高老旧小区服务品质。
从上半年业绩预告看，物业服务板块为不少房企提供了较大助力。有的房企表示，通过发展物业等板块，重新回到轻资产运营模式。
世联行预计2021年上半年实现归属于上市公司股东的净利润6800万元至7500万元，同比扭亏。对于业绩变动的原因，公司表示，物业管理业务稳定发展，收入持续增长。
部分物业在管面积实现较大幅度增长。7月19日，恒大物业发布公告，预计今年上半年股东应分配利润同比大幅增长70%左右。公司表示，物业在管服务面积、社区增值服务、非业主增值服务均大幅增长，公司积极采取标准化运营和智慧化服务，带来综合盈利能力的提升。公告显示，截至6月30日，恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米，分别较去年底新增约2.5亿平方米和1.5亿平方米。
新大正物业管理业务表现不俗。2021年上半年，公司实现营业收入89638万元，同比增长58%；实现归属于上市公司股东的净利润7438.64万元，同比增长38.37%。据新大正披露，公司新拓展项目中标总金额约8亿元。受益于公司持续的标准化建设及品质管控，有效提升了项目品质对市场的带动作用，助力新项目拓展及老项目续约。
随着大盘波动加剧，近期不少物业类公司股价大幅波动。业内人士指出，物业公司普遍估值较高，前期积累了较大涨幅。同时，物业行业作为惠及民生的产业，其高盈利的持续性有待观察。
中信证券研报显示，基础服务毛利率预计难有提升空间，增值服务增长空间广阔。物业服务成本计价主要是指对应物业费的成本计量。由于物业管理公司可以通过科技赋能、管理提效以降低成本。政策鼓励物业管理结合生活服务发展，鼓励探索养老、家政等服务新模式。
兴业证券研报认为，政策支持和引导行业规范化、市场化发展的趋势不变；行业空间持续打开，整合加速的趋势不变。物业管理存量增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限，而管理服务水平、业绩增长潜力等决定了估值上限。
1、一、政府部门对物业管理活动监督管理的困境
2、物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利进行，需要政府行政主管部门的监督管理，也需要相关行政部门的协助管理。因此，《物业管理条例》(下称《条例》)规定了政府行政部门的职责，《物权法》中也有类似的规定。
3、按照《条例》和《物权法》的有关条款规定，物业行政主管部门在指导成立业主大会，业主委员会的备案，撤销业主大会和业主委员会违法违规的决定，批准选聘物管企业，实行资质审批，会同物价部门对物业服务收费进行监督，处理物业管理投诉，处罚物业管理方面的违规行为等方面负有一定的职责。但在实践操作中，由于《条例》不完善，缺乏可操作性，致使很多职责无法落实。
4、1．指导业主大会、业委会成立的相关规定不完善，物业行政主管部门没有相应的处罚权。
5、《条例》第5条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但操作困难极大，主要存在以下几个问题：
6、一是责、权、利不统一。根据国务院《行政法规制定程序条例》中起草行政法规应当体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定，行政管理部门在增加其责任的同时，相应的机构、人员却得不到调整。往往是省一级的建设行政主管部门只有1—2个人，却要负责全省几千家物业服务企业和成千上万的业主委员会的指导和监督等相关行政工作，市、县一级的行政管理部门也只配2-3名行政人员，而管理的物业企业却有几百，甚至上千家，以及几千个物业小区和业主委员会。
7、二是《条例》没有明确规定行政管理部门指导的程序和工作责任。物业管理是业主自主治理的活动，业主大会及其业主委员会是业主自主治理的组织，这样的组织不应由房地产行政主管部门指导，否则业主的权利容易受侵害。例如，聘请物业服务企业提供物业管理服务，是典型的民事行为，一旦有纠纷，应属于“民不告不理”的范围。但《条例》却规定房地产行政部门负责监督全国物业管理活动，并且物业服务企业出现违反合同的事项，可以用行政处罚权对其进行处罚，这有扩大行政管理权力之嫌。
8、法律、法规应尽快明确行政主管部门的责、权、利，同时把物业管理的监督权授予广大业主，只有如此，才能够确保业主和物业公司的利益。
9、2．监督物业服务收费制度不健全。
10、《条例》第43条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”可见，物业服务收费的标准实行国家监管制度，其监管机关是县级以上人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。过去实施监督，一般从审批制度、备案制度、许可证制度和处罚制度等四个方面实施。但是《行政许可法》实施以后，以上四项监督措施中的行政审批制度、许可证制度已依法取消；行政处罚制度因相关法规废止或比较原则，使处罚无法可依；备案制度虽然可以实行，但力度有限，作用不大，一些城市基本采取了放任的做法。
11、3．居民委员会对物业公司和业主大会、业主委员会的指导职责有限。
12、《条例》第20条规定：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”该条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。但如何协调业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系，一直是我国物业管理立法过程中有待解决的问题。因为从最基本的法理来看，业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。协调它们之间的关系，事关城市社区治理的顺利发展，需要在实践中继续探索和积累经验，也需要全国人大及其常委会进一步制订、修改和完善基层群众自治的相关法律。
13、近年来，由物业管理纠纷引起的投诉日益增多。《条例》第49条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。但在实践中，针对各种纠纷的投诉，政府部门缺乏介入民事纠纷处理和限制各民事主体的法律依据，往往只能采用协商、调解的办法，常常费时费力，却收效甚微，不能够有效地调解物业管理中的相关纠纷。
14、5．对物业公司的处罚制度或责任追究制度不完善。
15、《条例》第59条规定：“不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款。”上述行政处罚措施一般应该由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。但是按《行政许可法》规定的原则——谁审批、谁主管，物业服务企业一、二级资质分别由建设部和各省建设厅审查批准，因此涉及到一、二级物业服务企业的投诉处理、行政处罚等，都应该由建设部和各省建设厅等行政审批机关来办理，可实践中，依上述两部门的人力、物力却是不可能履行的。实践中，一些一、二级物业服务企业对各级县、市行政主管部门的管理和处罚也置之不理，造成了管理上的脱节。
16、二、政府部门应改进对物业管理活动的监管
17、1．政府部门要实现从物业管理“主角”到“配角”的转变。
18、《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施；对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，应该把完善市场机制放在重要位置，转变职能，才能做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。
19、2．政府部门要实现从“管理”到“服务”的转变。
20、在整个物业服务体系中，政府、物业公司和业主构成了有机联系的三方，做好了物业管理服务，广大居民就能安居，实现社会和谐才有保障。因此，政府行政部门应该树立这种服务理念，既要强调物业服务企业为业主提供更好的服务，也要提倡政府相关部门通过综合服务，为广大业主和物业服务企业创造更加良好的生活空间，为物业服务企业的健康发展提供更有利的平台。
21、3．政府部门要实现从“运动员”到“裁判员”的转变。
22、对于物业管理行业中的纠纷，政府不得不经常动用大量的行政资源参与物业公司、业主大会和业主委员会的活动，进行协调、处理。政府部门应根据《物权法》的精神当好“裁判员”，通过设定相应的规则，鼓励和引导专业公司有序进入物业管理市场；引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础，按质论价，充分协商，营造公平合理的市场环境：由当事人自行调解或通过司法途径调节相互间的民事行为，或按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用。
